Trinkwasserhygiene nach VDI 6023: Stagnation und Leerstand richtig im Griff

Die meisten Legionellenbefunde, die wir in Ludwigshafen und der Region sehen, haben keine exotische Ursache. Sie entstehen dort, wo Wasser steht: in der leeren Wohnung, im selten genutzten Gäste-WC, im Strang, der nach einem Umbau stillgelegt, aber nie zurückgebaut wurde. Die VDI 6023 beschreibt, wie man das verhindert – und was zu tun ist, wenn es schon passiert ist.

Was die VDI 6023 regelt

Die Richtlinie VDI 6023 legt fest, wie Trinkwasser-Installationen hygienisch geplant, gebaut, betrieben und instand gehalten werden. Sie gilt als allgemein anerkannte Regel der Technik. Das ist wichtig, weil die Trinkwasserverordnung genau darauf verweist: Wer eine Trinkwasseranlage betreibt – Eigentümer, Hausverwaltung, Betrieb –, muss sie nach diesen Regeln betreiben. Im Schadensfall wird geprüft, ob das geschehen ist.

Blatt 1 behandelt Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung. Blatt 2 beschreibt die Gefährdungsanalyse, die nach einer Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen vorgeschrieben ist. Wie Prüfpflicht, Turnus und Maßnahmenwert zusammenhängen, haben wir im Beitrag Legionellenprüfung: Welche Pflichten Vermieter und Betriebe wirklich haben zusammengefasst.

Der Kern: bestimmungsgemäßer Betrieb

Die VDI 6023 denkt vom Betrieb her, nicht von der Prüfung. Eine Anlage ist hygienisch sicher, wenn sie so genutzt wird, wie sie geplant wurde. Drei Faustregeln stehen dabei im Mittelpunkt:

• Wasseraustausch: An jeder Entnahmestelle sollte das Wasser spätestens nach 72 Stunden ausgetauscht werden. Was länger steht, gilt als Stagnation.
• Warmwasser heiß halten: 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers, mindestens 55 °C im Zirkulationsrücklauf.
• Kaltwasser kalt halten: Kaltwasser sollte 25 °C nicht überschreiten. Das wird oft übersehen – in warmen Schächten neben Heizungs- und Zirkulationsleitungen erwärmt sich Kaltwasser schnell in den kritischen Bereich.

Stagnation und Leerstand: die unterschätzte Gefahr

Im Mehrfamilienhaus ist Leerstand der Normalfall, nicht die Ausnahme: Mieterwechsel, Sanierung, Wohnungen, die über Monate nicht vermietet werden. Dazu kommen Gewerbeflächen in den Betriebsferien, Schulen und Sporthallen in den Ferien, Gästezimmer und Nebenräume.

Für diese Fälle verlangt die VDI 6023 einen geregelten Umgang mit Nutzungsunterbrechungen. In der Praxis heißt das:

1. Kurzer Leerstand (einige Tage bis wenige Wochen): regelmäßiges Spülen aller Entnahmestellen nach einem festen Spülplan, mit Datum und Unterschrift dokumentiert.
2. Längerer Leerstand: Leitungen möglichst nah an der durchströmten Hauptleitung absperren und entleeren – oder den Spülplan konsequent weiterführen.
3. Wiederinbetriebnahme: gründlich spülen, bevor die Wohnung übergeben wird. Nach sehr langen Unterbrechungen empfehlen die Regelwerke zusätzlich eine mikrobiologische Untersuchung.

Wo niemand zuverlässig spülen kann, lohnen sich automatische Hygienespülungen. Sie öffnen zeitgesteuert oder temperaturabhängig und protokollieren den Wasseraustausch selbst – für Hausverwaltungen mit vielen Objekten oft günstiger als der Hausmeister-Rundgang.

Die häufigsten Mängel, die wir vorfinden

• Totleitungen: abgesperrte Leitungsstücke nach Umbauten oder entfernten Waschtischen. Sie gehören zurückgebaut, nicht nur abgesperrt.
• Zirkulation ohne Abgleich: Einzelne Stränge erreichen die 55 °C nie, weil das Wasser den kurzen Weg nimmt. Das Prinzip ist dasselbe wie beim hydraulischen Abgleich der Heizung.
• Warmes Kaltwasser: ungedämmte oder zu nah an Wärmequellen verlegte Kaltwasserleitungen.
• Überdimensionierte Anlagen: zu große Speicher oder Leitungsquerschnitte, in denen das Wasser zu langsam ausgetauscht wird.
• Fehlende Dokumentation: kein Spülplan, keine Temperaturprotokolle, keine Bestandspläne. Im Ernstfall lässt sich dann nicht belegen, dass die Anlage ordnungsgemäß betrieben wurde.

Prüfen allein reicht nicht – instand setzen

Ein Laborbefund sagt, dass es ein Problem gibt, nicht warum. Eine thermische oder chemische Desinfektion senkt die Keimzahl kurzfristig, beseitigt aber keine Ursache. Wenn Totleitung, fehlender Abgleich oder warmes Kaltwasser bleiben, ist der nächste Befund absehbar.

Deshalb arbeiten wir in drei Schritten:

1. Bestandsaufnahme und Gefährdungsanalyse: Temperaturen an Speicher, Strängen und Zirkulation messen, Leitungsführung prüfen, Stagnationsbereiche und Totleitungen finden – nach VDI 6023 Blatt 2.
2. Instandsetzung: Totleitungen zurückbauen, Zirkulation mit thermostatischen Ventilen abgleichen, Kaltwasser dämmen oder umlegen, Speicher und Regelung anpassen, bei Bedarf Spülsysteme nachrüsten.
3. Nachweis und Dokumentation: Nachuntersuchung durch ein akkreditiertes Labor koordinieren, Spülplan und Betriebsanweisung übergeben, Maßnahmen protokollieren.

Prüfung, Analyse und Instandsetzung bleiben so in einer Hand – ohne dass Sie zwischen Labor, Gutachter und Installateur vermitteln müssen. Mehr dazu auf unserer Seite Trinkwasserhygiene und Legionellenprüfung in Ludwigshafen.

Häufige Fragen

Ist die VDI 6023 verpflichtend?

Die Richtlinie selbst ist kein Gesetz. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber aber, ihre Anlage nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu betreiben – und dazu zählt die VDI 6023. Wer davon abweicht, muss im Schadensfall belegen, dass die Anlage trotzdem sicher war.

Wie oft muss eine leerstehende Wohnung gespült werden?

Als Faustregel gilt ein vollständiger Wasseraustausch spätestens nach 72 Stunden. Für länger leerstehende Wohnungen ist ein Spülplan oder das Absperren und Entleeren der Leitung am Abzweig die sichere Lösung.

Hilft es, die Warmwassertemperatur einfach hochzudrehen?

Nur begrenzt. Höhere Temperaturen am Speicher helfen nicht, wenn einzelne Stränge wegen fehlenden Abgleichs gar nicht warm werden oder wenn Wasser in Totleitungen steht. Die Ursache liegt meist in der Verteilung, nicht im Speicher.

Wer trägt die Kosten der Instandsetzung?

Die turnusmäßige Untersuchung ist in der Regel umlagefähig, die Beseitigung baulicher Mängel meist nicht. Im Einzelfall entscheidet der Mietvertrag – das sollte vorab mit der Hausverwaltung oder einem Rechtsberater geklärt werden.

Leerstand im Objekt oder ein auffälliger Befund? Rufen Sie an unter 0621 67 52 91 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Für Hausverwaltungen übernehmen wir Spülpläne und Temperaturkontrollen auch dauerhaft im Rahmen eines Wartungsvertrags.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Verbindliche Auskunft erteilt das zuständige Gesundheitsamt.